いちごオフィスリート上方修正、分配金増額と資産売却益の読み方

売却益が押し上げた最高益予想

いちごオフィスリート投資法人は、2026年10月期の運用状況と分配予想を上方修正しました。経常利益は従来予想の86億7,700万円から110億2,200万円へ、1口当たり分配金は5,683円から7,293円へ引き上げられています。修正の主因は、保有3物件の譲渡で見込む売却益です。

今回の発表は、単なる増配ニュースとして読むだけでは不十分です。分配金の増額幅は大きい一方、そのかなりの部分は資産売却益に依存します。投資家にとって重要なのは、2026年10月期の高い分配金そのものより、売却後のポートフォリオがどの程度の巡航収益を生むかという点です。

同投資法人は中規模オフィスに軸足を置き、保有資産の価値向上と入れ替えを続けてきました。今回の上方修正も、その延長線上にあります。資産売却益を投資主へ還元しつつ、売却資金を成長投資へ回すという財務運営が、今後の分配金水準を左右します。

予想修正額から読む分配金の実像

経常利益110億円への上振れ

修正後の2026年10月期予想は、営業収益166億2,200万円、営業利益120億8,200万円、経常利益110億2,200万円、当期純利益110億2,200万円です。従来予想に比べると、営業収益は24億2,000万円、営業利益は23億3,400万円、経常利益と当期純利益はそれぞれ23億4,500万円増えました。

増減率で見ると、営業収益は17.0％増、営業利益は23.9％増、経常利益と当期純利益は27.0％増です。賃貸事業だけでこの伸びを実現したのではなく、3物件の譲渡益約25億100万円を2026年10月期に計上する前提が大きく効いています。したがって、今回の最高益予想は、巡航収益の急拡大というより、資産入れ替えで含み益を顕在化させた結果と捉える必要があります。

前期にあたる2026年4月期の経常利益は36億2,600万円、1口当たり分配金は2,376円でした。今回の7,293円という予想分配金は、前期比で大きく跳ね上がります。ただし、売却益の有無で分配金は大きく変動します。J-REITの決算では、当期利益の多くを分配する仕組み上、売却益が発生した期だけ分配金が突出しやすい構造があります。

分配金7,293円の読み替え

1口当たり分配金は、従来予想の5,683円から7,293円へ1,610円増額されました。会社側は、当期未処分利益110億2,300万円に一時差異等調整積立金の取り崩し1億500万円を加え、売却益のうち1億100万円を配当積立金として内部留保した後、110億2,700万円を分配する前提を示しています。利益超過分配金は予定していません。

ここで見落としやすいのが、自己投資口の消却です。2026年9月14日に公表された自己投資口取得の完了と消却を反映し、期末発行済投資口数は従来予想の152万7,703口から151万1,926口へ減る前提になりました。発行済投資口数が減れば、同じ分配原資でも1口当たり分配金は押し上げられます。

会社資料では、自己投資口15,777口の消却を加味した従来予想ベースの分配金は5,742円と説明されています。つまり、見かけ上の5,683円から7,293円への増額だけでなく、投資口数減少による1口当たり指標の改善も同時に起きています。これは投資主価値を意識した資本政策として評価できますが、売却益と消却効果を分けて考えることが大切です。

もう一つの焦点は、2027年4月期予想分配金が2,010円とされている点です。2026年10月期の7,293円をそのまま年率換算して利回りを判断すると、実態より楽観的な見方になりかねません。今回の増配は、巡航分配金の恒久的な切り上がりではなく、売却益還元を含む特別な期の数字として読むべきです。

資産譲渡に映るポートフォリオ再設計

渋谷・蒲田売却に集中する利益

今回売却されるのは、いちご渋谷文化村通りビル、いちご蒲田ビル、いちご相模原ビルの3物件です。譲渡予定価格の合計は82億4,000万円で、直近鑑定評価額の合計55億7,000万円を大きく上回ります。売却益の見込みは合計25億100万円です。

内訳を見ると、利益の中心は東京都内の商業施設2物件です。いちご渋谷文化村通りビルは譲渡予定価格48億8,000万円、想定帳簿価格24億3,100万円、譲渡損益19億5,300万円です。いちご蒲田ビルは譲渡予定価格21億2,000万円、想定帳簿価格14億2,300万円、譲渡損益5億3,400万円です。この2物件だけで売却益の大半を占めます。

会社側は、渋谷と蒲田の2物件について、想定帳簿価格の1.8倍、直近鑑定評価額の1.6倍で条件合意したと説明しています。これは、保有期間中の価値向上と、商業立地への投資需要をうまく収益化した取引といえます。簿価を大きく上回る価格で売却できたことが、今回の業績予想上振れの核です。

一方、いちご相模原ビルは譲渡予定価格12億4,000万円、想定帳簿価格11億8,600万円、譲渡損益1,400万円です。直近鑑定評価額13億5,000万円は下回りますが、会社側は複数候補先から提示された中で最も高い価格だったとしています。相模原は売却益への寄与こそ小さいものの、今後必要な資本的支出や収益成長余地を踏まえ、資金をより収益性の高い既存資産の心築CAPEXへ再配分する判断です。

オフィス特化と心築CAPEX

今回の3物件売却後、ポートフォリオはオフィス比率100％へ近づきます。会社側は、中規模オフィスに特化したポートフォリオ構築を進める方針を示しており、商業施設2物件の売却はその一環です。用途の純化は、投資家にとって収益源を把握しやすくする一方、オフィス市況への依存度を高める面もあります。

いちごオフィスの特徴は「心築」と呼ぶ価値向上策です。既存不動産に改修や使い勝手の改善を加え、賃料増額や資産価値向上につなげる運用を重視しています。公式サイトでは、共用ラウンジやレイアウトオフィスへの投資により、NOI増加や高いROIを実現した事例が紹介されています。

2026年4月期決算説明資料でも、内部成長の進展が確認できます。オフィスの期末稼働率は97.3％、NOIは59億3,900万円でした。新規成約や賃料改定で増額基調が続き、同資料では2026年4月期の巡航EPUが2,033円と示されています。売却益で分配金を押し上げながら、巡航収益も少しずつ改善している点は前向きです。

ただし、物件売却は将来の賃貸収入を減らす側面もあります。2026年10月期の従来予想では、4物件売却による賃貸事業収入の減少を、既存物件の増賃やフリーレント終了、取得物件の通期寄与で補う構図が示されていました。今回さらに3物件を売却することで、2027年4月期以降は、残った資産の内部成長と再投資成果がより重要になります。

売却益は分配金として魅力的ですが、売った資産は翌期以降の収益を生みません。そのため、譲渡資金の使途、心築CAPEXの投資リターン、新規取得の有無を継続的に見る必要があります。今回の上方修正は「利益確定の成功」であると同時に、「売却後の稼ぐ力」が試される局面への移行でもあります。

オフィス市況回復でも残る一過性リスク

市場データが示す賃料上昇

外部環境は、オフィス系REITにとって追い風が強まっています。三鬼商事の2026年8月時点データでは、東京ビジネス地区の平均空室率は1.87％、平均賃料は23,647円でした。空室率は前月比で0.08ポイント低下し、平均賃料は360円上昇しています。

CBREの2026年第2四半期調査でも、東京のオールグレード空室率は前期比0.1ポイント低下の1.4％でした。賃料は全グレードで上昇し、Grade AとGrade Aマイナスの賃料上昇率がそれぞれ前期比4.3％、4.7％と説明されています。JLLの東京Grade A調査では、空室率は0.8％、月額賃料は坪当たり42,109円、前年同期比16.4％上昇でした。

Colliersも東京5区のGrade A市場について、2026年第2四半期の空室率を1.3％、平均賃料を坪当たり39,900円としています。新規供給31,300坪に対し、ネットアブソープションは35,400坪で、需要が供給を上回ったとの見方です。三菱地所リアルエステートサービスの2026年8月末調査でも、主要5区の潜在空室率は1.79％、平均募集賃料は38,143円でした。

これらのデータは、いちごオフィスの内部成長に一定の支えを与えます。特に同投資法人が得意とする中規模オフィスでは、大規模ビルだけでは吸収しきれない移転・増床需要を取り込める余地があります。稼働率を維持しながら賃料単価を上げられるかが、売却益後の分配金を左右します。

金利と次期分配金の段差

一方で、リスクは明確です。2026年10月期予想の前提では、支払利息および投資法人債利息が7億9,700万円、融資関連費用が2億8,800万円、有利子負債は期末時点で1,266億3,800万円とされています。金利上昇局面では、借り換えや変動金利部分を通じて分配原資を圧迫する可能性があります。

2026年4月期決算説明資料では、平均借入金利は1.16％、金利固定化比率は81.7％でした。固定化比率が高いことは短期的な金利上昇への耐性になりますが、借入期間が進むにつれて借り換えコストは徐々に反映されます。REITの分配金を見る際は、賃料上昇と金融費用上昇のどちらが速いかを確認する必要があります。

また、2026年10月期の予想分配金7,293円に対し、2027年4月期予想は2,010円です。この段差は、売却益の一過性を端的に示します。投資家は高分配金の期だけを見て判断するのではなく、売却益を除いた巡航EPU、NOI、賃料改定率、稼働率の推移を合わせて確認すべきです。

投資家が確認したい巡航分配力

今回の上方修正は、いちごオフィスの売却力と投資主還元姿勢を示す材料です。82億4,000万円で3物件を譲渡し、約25億円の売却益を分配金へ反映できる点は大きな成果です。自己投資口消却も加わり、1口当たり指標の改善にもつながっています。

ただし、評価の軸は「7,293円の分配金が出るか」だけではありません。より重要なのは、売却益がなくなる2027年4月期以降に、どの程度の分配金を安定的に出せるかです。オフィス市況は良好で、賃料上昇の追い風もありますが、売却後の賃貸収入減、再投資の成否、金利費用の増加は無視できません。

投資家が次に見るべき指標は、期末稼働率、賃料改定の増額率、巡航EPU、NOI、LTV、平均借入金利です。高い分配金は魅力的ですが、一過性利益と継続利益を分けて読む姿勢が必要です。今回の発表は、短期的な増配材料であると同時に、いちごオフィスの資産入れ替え戦略が巡航分配力をどこまで押し上げるかを見極める出発点になります。

参考資料:

• 2026年10月期の運用状況および分配予想の上方修正のお知らせ
• 資産の譲渡のお知らせ（いちご渋谷文化村通りビル、いちご蒲田ビル、いちご相模原ビル）
• 分配金｜いちごオフィスリート投資法人
• 自己投資口の取得状況および取得終了ならびに消却のお知らせ
• ポートフォリオ稼働率｜いちごオフィスリート投資法人
• 2026年4月期 決算説明資料
• いちごの心築｜いちごオフィスリート投資法人
• Yahoo!ファイナンス いちごオフィスリート投資法人 適時開示
• Japan Office MarketView Q2 2026｜CBRE Japan
• オフィスマーケット｜三鬼商事
• Tokyo Office Market Dynamics Q2 2026｜JLL Japan Research
• Tokyo Office Market Review and Outlook Q2 2026｜Colliers
• 三菱地所リアル 東京オフィスマーケット動向 2026年8月末